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Ajuste do aluguel ao valor de mercado por meio de Ação Revisional
Tanto o locado quanto o locatário podem se utilizar da Ação Revisional de Aluguel para ajustar o valor do aluguel quando o preço praticado se destacar do valor de mercado. Mesmo havendo cláusula contratual de locação, caso o valor praticado no mercado seja diferente, o ajuste do aluguel é possível por meio de ação par revisão de valores.
No contrato de locação, ambas as partes da relação contratual (locador e inquilino) possuem obrigações. Porém, durante a locação pode ocorrer que fatores externos à relação contratual agreguem ou retirem valor do aluguel, por exemplo: a construção de um Shopping Center próximo ao imóvel locado, que aumente o potencial comercial do imóvel em função da maior circulação de pessoas, acarretando assim maior valor agregado ao aluguel; ou o inverso: por exemplo, quando uma grande empresa localizada próximo ao imóvel locado encerra as atividades, acarretando assim a diminuição do valor agregado ao aluguel devido a menor circulação de pessoas.
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Nos casos em que o aluguel praticado destoe significativamente do valor de mercado para o mesmo imóvel, pode a parte prejudicada ajuizar ação revisional de aluguel, para que o Juiz arbitre novo valor de aluguel que será praticado durante a vigência da locação.
Para fazer uso da ação revisional, o interessado, locador ou locatário, deverá observar, como requisito temporal, o prazo mínimo de 3 anos de vigência da locação, ou da última renovação contratual, ou ainda, da revisão judicial do valor do aluguel.
O juiz fixará desde o início da ação, quando solicitado, o aluguel provisório, que não excederá 80% do pedido pelo locador; nem será inferior a 80%do aluguel vigente, se ajuizada pelo locatário. A diferença entre o aluguel provisório e o aluguel arbitrado ao final da ação, será pago, ou devolvido, de uma só vez, corrigido monetariamente.
Não havendo conciliação em relação ao valor do aluguel, será realizada perícia técnica para avaliação do aluguel, que ao final instruirá o arbitramento do valor pelo juiz.
Poderão as partes pactuarem, indiferente ao valor do aluguel revisado, a desocupação e entrega do imóvel, por acordo que será homologado judicialmente na mesma ação e será cumprido voluntariamente pelo locatário no prazo acordado, ou, senão, executado por mandado de despejo.
Diante das peculiaridades da ação revisional de aluguel, com análise dos requisitos e atenção ao rito processual (forma, prazo e defesa), é importante o acompanhamento por advogado especializado em Direito Imobiliário, para que as obrigações contratuais e legais sejam observadas, no alcance do interesse da parte.
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