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Requisitos para renovatória de locação comercial e provas indispensáveis
Se tem algo que uma pizzaria, um médico e um loja de calçados têm em comum é a importância de estarem bem localizados e os clientes saberem onde encontrá-los. Se o imóvel não é próprio, preservar o ponto comercial é uma das maiores preocupações do empresário e uma boa negociação na renovação do aluguel comercial é essencial para quem já está estabelecido na região e não quer perder a clientela por causa do fim do contrato de locação. Para isso o locatário deve ficar atento aos requisitos para renovatória de locação.
Para o locatário preservar o ponto empresarial, a locação deve estar contratada por escrito, com vigência ininterrupta de pelo menos 5 anos, sendo os 3 últimos na mesma atividade, além de estar em dia com as obrigações e ainda preencher outros requisitos, que veremos a seguir.
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Para que o contrato seja renovado com as condições adequadas à realidade do mercado imobiliário, o contrato deverá ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado de, no mínimo, cinco anos, mesmo que para tanto se some os sucessivos e ininterruptos contratos firmados anteriormente, ademais, deverá ser comprovado exercício da mesma atividade pela empresa nos últimos 3 anos.
Além do prazo, existem outros requisitos: o locatário terá que apresentar prova do exato cumprimento do contrato em curso, por meio de qualquer comprovante de pagamento referente à locação, ou seja, não poderá estar inadimplente com as obrigações contratuais, inclusive acessórias. Outro ponto imprescindível é a indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação, a fim de possibilitar que o locador as analise e examine se será conveniente ou não as aceitar. Dessa maneira, necessitará ser abordado o valor do aluguel, a periodicidade da correção, as obrigações contratuais, a garantia e demais aspectos essenciais da locação.
Caso a garantia para o novo período a ser renovado seja a fidejussória (fiador), os dados para qualificação completa do fiador deverão ser informados, assim como o aceite do fiador quanto à garantia do contrato – se casado, assinado também pelo cônjuge (Sumula 332/STJ) – , com o intuito de se provar, desde logo, concordância e idoneidade financeira.
Diante do exposto, é notória a relevância da atuação de um advogado especializado em Direito Imobiliário a fim de que se proceda a Ação Renovatória com excelência, observando todos os requisitos e pressupostos estabelecidos em lei para que o ponto empresarial seja de fato preservado.
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